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1、提问：京爷您好，1000—1200万在海淀买房，以保值增值为主，不一定会自住。目前看的比较多，主要几个想法：① 三四环管理较好的公房社区，如北蜂窝路5号院，厂洼西街6号院，感觉有单位管理未来肯定也不会差，在板块内也算较稀缺的次新了。

② 三四环商品房次新。如郦城，中海雅园，世纪城再加点预算勉强也可以够一够。这类产品感觉一向很稳健，就是世纪城担心未来受学区溢价降低影响，以及只能买得起板楼纯南小两居或时雨园塔楼，产品本身没有南北通透好，未来会不会限制涨势。

③ 五环外商品房。重点考虑了马连洼这片，关注的小区有润千秋佳苑，百旺家苑，圆明园花园别墅，后两个不带电梯，但是南北通透板楼户型都很好，楼层不要太高感觉住起来很舒服。同等价位不带电梯能买三居，带电梯只能两居，不知道现在无电梯算是多大的硬伤，投资可以买吗，在五环外折价率在多少合适？五环外清河西二旗等板块离上班稍微不太方便，但是如果投资性明显优于马连洼西北旺也可以考虑。

以上几个思路请您点评点评，或有其他小区推荐也感激不尽！

回答：你好，以下是我的回答：① 北蜂窝路5号院小区价值较大，楼龄新，环境、人文素质、地段都非常不错，优质且稳健。厂洼西街6号院也有点儿类似，都是非常不错的。这两个都能明显超过大盘。② 郦城，中海雅园还不错，不算top涨幅，而世纪城学区性质不确定性，纯投资，我认为一般，特别是户型差的话。③ 润千秋佳苑，百旺家苑算是还可以产品，但圆明园花园别墅就相对一般了。没有电梯的小区，尽量考虑2-3层。五环外，在海淀，没有折价。清河的莱圳算是不错的投资品，不过比马连洼、西北旺次新商品房不会好太多。相对于马连洼，我更建议考虑茉莉园、中海枫连。上面不少小区升值性都不错，关键还是看现在是否能捡漏。保持联系，需要成交数据可以私信找我。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷，您好。我的情况时在长阳康泽佳苑北区有一个两居，想卖了置换城里一居或者小两居，总预算包括税和中介费450万，计划400万现金，不足部分贷款（二贷)。目前看的是亚林西回迁房小两居，草桥，望园，万年花城一居，家里有老人必须考虑带电梯。请您看下那个位置房子保值增值。或者不局限丰台，请您推荐一下其他地段。

回答：你好，房山置换到城里，那自然是正确的思路。当下房山要松绑，可以略微等等看情况，可能会有一小波，有可能会一些小行情。亚林西回迁房小两居，草桥，望园，万年花城一居，这些选择都算还可以。亚林西回迁房小两居，虽然是回迁，但位置好、楼龄很新，我认为是个性价比不错的小区，可以考虑。草桥，看看草桥欣园，升值性还可以。万年花城一居，小区还行，不过建议你尽量加点儿杠杆，上一个小两居。望园，我认为稍微差点儿意思。你也可以看看三环新城，当然，海淀的公房社区你也可以看看，如甘家口附近的。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

3、提问：京爷好，首开璞缇这个小区您怎么评价，我去看过，小区环境不错，但是涨幅似乎跟不上大市

回答：你好，我认为这个小区还是不错的，楼龄很新、品质和环境都不错，不过就是板块、交通差了一些，小区也偏小、关注度相对低一些，而且关键是价格已经不低，所以价格起不来。北京的地段决定了天花板，如果小区好，只能比平均水平好一些，但没法突破自己的天花板。方庄这个地方的天花板就是这样，如果均价太高，那板块承担不起。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

4、提问：京爷，你好，用公司在北京买房可以吗？值得这么做不？

回答：公司可以在北京买房，不受限购。不过缺点还是不少的，首先买入税相对高一些，而且限售几年；另外持有成本也不少，毕竟有房产税等；等卖出的时候，还有增值税、企业所得税。而且钱怎么从公司取出来，也是有耗损。这也是为什么公司买房不限购，但很少人这么干的原因。注意：很少人干的事情，大多有坑！你可以看看星球内部资料《北京n大不能买的房产》《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷好，请问下望京圣馨大地西北向两居值得入么，这块流通性和保值增值性怎么样

回答：圣馨大地的优点是处于高薪产业望京中，配套也比较好，当然而环境、管理、户型、楼龄之类的都不算好，不过毕竟属于望京，所以升值性也能略微跑赢北京大盘。同等情况下，口碑和热度没有望京花园西区等小区好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：京爷你好，橡林郡一居是否有投资价值？价值逻辑在哪里？

回答：你好，有一定的价值，主要逻辑在于板块好，而且楼龄很新，环境也还可以，所以整个涨得还可以。这个小区小三居涨得非常好，也带动了其他户型，能够跑赢大盘。海淀比较神奇，只要楼龄新，那基本上就没有低于大盘的，如果只要求跑赢大盘的话，海淀次新基本可以无脑买入。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

近期二手市场差了不少，买房和捡漏窗口或许正在慢慢打开~

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